Le marché immobilier marocain avance sans emballement ni chute brutale. En 2025, les transactions ont reculé de 14,5% au premier trimestre, selon les chiffres officiels. Dans le même temps, les investissements étrangers ont progressé de 55% sur un an. Deux dynamiques opposées, qui dessinent un marché en recomposition plutôt qu’en crise.
Le ralentissement des ventes ne s’accompagne pas d’un effondrement des prix. Dans les grandes villes structurées, les valeurs résistent. Le Haut-Commissariat au Plan parle d’une phase de digestion, où la création de valeur se concentre là où la demande est réelle et solvable.
Le milieu de gamme tient la barre
Les logements de 80 à 120 m², autour de 6.000 dirhams le mètre carré, restent les plus recherchés. Ce segment attire les investisseurs patients, qui visent la durée plutôt que le coup rapide.
À Casablanca, les rendements locatifs tournent autour de 7%. À Marrakech et Tanger, ils montent parfois à 8 ou 9%, portés par le tourisme et la location meublée. Les recettes voyages représentent près de 18% du PIB, ce qui soutient directement la demande locative.
La stabilité des prix, un taux directeur maintenu à 2,25% et les mécanismes publics comme FOGALOGE facilitent encore l’accès au crédit. Avec plus de 65% de la population vivant en ville, la demande résidentielle reste structurelle.
Une rentabilité devenue sélective
Tout ne se loue pas facilement. Dans certaines zones périphériques, les logements vides s’accumulent. Les délais de location s’allongent. Les coûts de rénovation, souvent mal anticipés, rognent la rentabilité.
La localisation n’est plus un simple argument commercial. Elle devient une décision stratégique. Proximité des services, transports, bassin d’emploi : ce sont ces critères qui font désormais la différence.
Le logement social sous tension
C’est sur le logement économique que la pression est la plus forte. Le déficit national est estimé entre 340.000 et 400.000 unités. Près d’un Marocain sur cinq est concerné.
Les programmes publics, dont Daam Sakane, ont replacé ce segment au cœur des priorités. Les rendements y sont plus modestes, entre 4 et 6%, mais la demande est constante. Pour les opérateurs, l’enjeu n’est pas de maximiser le gain, mais de sécuriser les volumes.
Les erreurs qui coûtent cher
Les professionnels alertent sur les pièges juridiques. Titres fonciers mal vérifiés, hypothèques non levées, indivisions floues, signatures sans notaire. Ces erreurs bloquent le capital et deviennent plus lourdes à porter dans un marché moins liquide.
Avec la baisse des transactions, sortir d’un mauvais investissement prend plus de temps. La prudence devient une règle de survie.
À court terme, le marché reste attentiste. À moyen terme, les fondamentaux tiennent. Les investissements étrangers progressent fortement. Le tourisme vise 30 millions de visiteurs à l’horizon 2030.
